Nutzungsänderung für die Ferienwohnung: Folgen ohne Genehmigung

Die Genehmigungspflicht für eine Nutzungsänderung, etwa von Dauerwohnen zu Ferienwohnen, ergibt sich aus der jeweiligen Landesbauordnung. Da Bauordnungsrecht Ländersache ist, unterscheiden sich die Verfahren zwischen Bayern, NRW, Berlin oder Baden-Württemberg im Detail erheblich. Zusätzlich überlagert in vielen Städten eine Zweckentfremdungsverbotssatzung das Baurecht als eigenständige, kommunale Regelungsebene, etwa in München, Berlin, Hamburg, Köln oder Frankfurt, mit eigenen Bußgeldrahmen. Für Vermieter heißt das: Es reicht nicht, die Rechtslage in Deutschland zu kennen. Relevant sind zwei getrennte Prüfungen, das Baurecht des Bundeslandes und gegebenenfalls das Zweckentfremdungsrecht der Gemeinde.

In der Praxis gehen Bauämter überwiegend gestuft vor, auch wenn Reihenfolge und Fristen je Amt variieren. Die folgenden Stufen zeigen den typischen Ablauf.

Das Amt wird meist durch Nachbarbeschwerden, Plattform-Monitoring oder einen Abgleich mit der Kurtaxe aufmerksam und fordert eine Erklärung an.

Das Amt droht die Nutzungsuntersagung und, falls sie nicht befolgt wird, ein Zwangsgeld an. Die Nutzungsuntersagung ist häufig sofort vollziehbar: Ein Widerspruch hat dann keine aufschiebende Wirkung, die Vermietung muss unmittelbar eingestellt werden.

Es folgt bei Verstoß gegen die Landesbauordnung oder eine Zweckentfremdungssatzung. Die Bandbreite ist groß und kommunal sehr unterschiedlich, von wenigen hundert Euro bis zu sechsstelligen Beträgen bei Zweckentfremdung.

Sie kommt in Einzelfällen in Betracht, wenn bauliche Änderungen wie zusätzliche Trennwände oder Fluchtwege ohne Genehmigung vorgenommen wurden.

Das ist die Ausnahme, nicht die Regel. Sie kommt in Betracht, wenn beharrlich gegen vollziehbare Anordnungen verstoßen wird.

Die Folgen einer unzulässigen Umnutzung hängen stark vom Vermietungsmodell ab. Im Nebenerwerb beschränkt sich das Risiko meist auf schmerzhafte Einmalzahlungen wie Bußgelder oder nachgeforderte Abgaben. Wer die Kurzzeitvermietung jedoch hauptberuflich betreibt, riskiert durch eine behördliche Nutzungsuntersagung den sofortigen Umsatzausfall. Da Fixkosten für Kredit, Nebenkosten und Dienstleister weiterlaufen, entsteht ein existenzbedrohendes Liquiditätsrisiko.

Dazu zählen Rechtsanwaltskosten für Widerspruchs- und Klageverfahren, der Reputationsschaden durch Plattform-Delisting, da Airbnb und Booking.com in immer mehr Kommunen eine Registrierungs- oder Genehmigungsnummer verlangen, sowie im Streitfall die Rückabwicklung bereits bestätigter Buchungen.

Art. 57 BayBO listet verfahrensfreie Vorhaben. Für Nutzungsänderungen greift die Verfahrensfreiheit nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO nur, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung. In der Praxis ist das eher die geprüfte Ausnahme im Einzelfall als ein genereller Freibrief für Kurzzeitvermietung.

Auch ohne Genehmigungsverfahren müssen sämtliche materiellen Anforderungen weiter eingehalten werden, also Stellplätze, Brandschutz, Rettungswege und gegebenenfalls Bauplanungsrecht. Es entfällt nur die vorherige behördliche Prüfung, nicht die Pflicht selbst.

Die kurzzeitige Vermietung wird bauplanungsrechtlich häufig als gewerbliche Nutzung statt als reguläres Wohnen eingeordnet. Daraus ergeben sich abweichende baurechtliche Anforderungen, beispielsweise bezüglich des Stellplatzschlüssels. Genau diese veränderten Anforderungen schließen eine Verfahrensfreiheit in vielen Fällen aus, da das Objekt rechtlich anders zu bewerten ist als bei der bisherigen Wohnnutzung.

Selbst wenn eine Nutzungsänderung bauordnungsrechtlich verfahrensfrei wäre, kann eine gemeindliche Zweckentfremdungssatzung trotzdem eine eigene Genehmigungspflicht begründen. Beides ist getrennt zu prüfen.